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LES GENS PREFERENT INVESTIR DANS L'IMMOBILIER PLUTOT QU'EN BOURSE

Un coordinateur de projet d'Izegem souhaite percer des marches alternatifs

L'entreprise Hemaflat d'Izegem est dirigée par Jeroen Ghilgemijn, qui incarne la troisième génération. Elle construit à la demande de particuliers, mais dans la grande majorité des cas, Ghilgemijn réalise ses propres projets, qui sont ensuite proposés à la vente via l'agence immobilière de son épouse. A l'avenir, il veut s'orienter davantage vers les investisseurs externes qui, en cette période économique incertaine, cherchent des investissements avec un rendement garanti.

Troisième génération

Hemaflat est une petite entreprise familiale dont les activités ont évolué au fil des ans. Le gérant actuel, Jeroen Ghilgemijn, y incarne la troisième génération. “Mon grand-père était maçon. Mon père a poursuivi cette activité, mais il a agrandi l'affaire en engageant des travailleurs. L'entreprise Hemaflat proprement dite a vu le jour en 1992, succédant à l'entreprise de construction Ghilgemijn-Maes. En 1992, mon père s'est mis à se focaliser sur les projets clé sur porte. Il achetait des terrains, y construisait des maisons ou des appartements, et les proposait à la vente. Jusqu'en 2008, les constructions étaient réalisées par du personnel interne. Lorsque j'ai repris l'affaire, j'ai décidé de ne plus travailler qu'avec des sous-traitants. Il est plus facile pour moi de coordonner plusieurs projets en même temps si je ne dois pas gérer chaque jour une équipe de maçons interne à l'entreprise. De plus, cette façon de travailler offre plus d'espace entre les projets et il n'est pas obligatoire qu'un projet soit prêt, si les maçons ont bouclé le chantier précédent."

Sous-traitants fixes

“C'est moi et moi seul qui assure l'ensemble de la coordination de projet", déclare Ghilgemijn. “Je suis le seul interlocuteur pour nos clients. Mais je travaille avec une équipe de sous-traitants fixes. La plupart sont, tout comme nous, actifs de manière très locale et je les connais tous personnellement. Mon père aussi collaborait avec de très nombreux acteurs et la plupart ont continué à travailler pour moi. C'est un atout non négligeable. Le monde du bâtiment, surtout à Izegem et dans les alentours, n'est pas très grand. Le bouche à oreille, tant positif que négatif, va très vite. Quand on dit aux clients qu'on travaille avec l'installateur X ou le plâtrier Y, ce nom leur est familier et ils ont alors davantage confiance dans le projet. En travaillant toujours avec les mêmes entrepreneurs, je peux proposer un excellent service à mes clients. Cela ne signifie pas que ces entrepreneurs ne doivent pas être compétitifs. Nous effectuons les analyses nécessaires pour garder nos prix serrés. Mais en général, je reste très fidèle à mes sous-traitants. Il n'y a guère de changement dans l'équipe."

“Un avantage supplémentaire de travailler avec une équipe fixe de sous-traitants est qu'ils se connaissent depuis longtemps. En cas de problème nécessitant une concertation, il arrive souvent qu'ils ne m'impliquent même plus. Ils se contactent directement et résolvent le problème. Cela me fait parfois gagner énormément de temps."

“En travaillant avec des sous-traitants fixes, j'ai déplacé le problème lié à l'embauche de personnel. C'est la responsabilité de mes sous-traitants de veiller à avoir suffisamment de personnel qualifié."

Plus de projets propres

Maître d'ouvrage

Les clients de Hemaflat se composent d'une part de particuliers et d'autre part de ses propres projets. “Les particuliers sont des clients qui ont un terrain et qui attendent de notre part que nous réalisions leur projet de construction dessus ou qui nous demandent de chercher une parcelle sur laquelle ils pourront construire. Ils nous disent leur budget et, sur la base de cela, nous examinons tout ce qui est possible."

“A côté de ça, il y a nos propres projets, environ 80% de nos travaux. Ceux-ci sont réalisés sur des terrains que j'achète moi-même. Un architecte examine tout ce qui est possible sur les parcelles que j'achète, et ensuite, je fais appel à mes sous-traitants fixes pour réaliser tout cela. Dans ces cas-là, je fais office de maître d'ouvrage. Les habitations ou les appartements de ces projets sont proposés à la vente dès l'obtention du permis de bâtir. Cela offre au client un large choix au niveau de la finition."

Formule achat et vente

“Pour les acheteurs potentiels de l'un de nos projets de construction neuve, nous avons élaboré une formule spécifique. Les acheteurs sont intéressés par l'achat d'une habitation neuve, mais ils veulent être sûrs que leur ancienne maison sera vendue à un prix acceptable pour eux. Dans ce cas, on fait appel à l'agence immobilière de ma femme. Nous ne travaillons pas avec des mandats de six mois. Le délai est un peu plus court. En effet, nous ne voulons pas bloquer la vente de nos projets de construction neuve pendant six mois, parce que l'habitation d'un acheteur potentiel ne se vend pas. Nos clients apprécient dette façon de travailler. Cela leur évite de devoir faire un crédit-pont, avec tous les frais que ça implique. A l'époque de mon père, le rapport était inversé. Nous réalisions beaucoup plus de bâtiments à la demande de particuliers et beaucoup moins de projets propres."

Investisseurs

Pour commencer des projets propres, Jeroen Ghilgemijn a bien sûr besoin d'avoir le budget nécessaire. “Le mot-clé ici est 'investisseurs'", déclare Ghilgemijn. “Maintenant que la Bourse n'est plus ce qu'elle était, et que le taux d'intérêt d'un livret est ridicule, les investisseurs cherchent d'autres opportunités offrant un meilleur rendement. Et l'immobilier est intéressant à cet égard. J'ai mis au point des méthodes de calcul avec lesquelles je peux présenter aux investisseurs potentiels un certain rendement, remarquablement plus élevé que ceux que l'on obtient en Bourse ou en banque. Conséquence: cette façon de travailler suscite un gros intérêt. Attention: chez nous aussi, un investissement n'est pas totalement exempt de risque. Le gain n'est généralement réalisé qu'à la vente de la dernière habitation ou du dernier appartement d'un projet. Cela peut parfois durer un certain temps. Mais nous veillons à ce que nos prix de vente soient conformes au marché et à ce que les projets que nous proposons à la vente, répondent à toutes les normes et à tous les standards actuels, si bien qu'ils se vendent facilement. Nous répondons aussi aux besoins des clients et nous accordons donc une attention spéciale aux appartements de service et aux résidences avec assistance."

La vente de construction neuve ne se détériore pas

Une raison supplémentaire pour laquelle Jeroen Ghilgemijn continue à s'adresser au marché de la construction neuve de maisons et d'appartements, est le fait que sa vente ne se détériore pas. “Autrefois, lorsque nous travaillions surtout pour des particuliers, l'entreprise dépendait des projets de construction d'un autre. Aujourd'hui, nous avons déplacé cet accent et nous visons surtout nos propres projets. Ainsi, nous maîtrisons nos propres projets de construction et nous ne devons pas discuter à l'infini avec un tiers qui ferait office de maître d'ouvrage. Nous ne dépendons plus que des options de logement des clients potentiels. En moyenne, nous gérons trois à quatre projets en même temps, toujours dans une phase différente allant de la construction et de la finition jusqu'à la vente."

Avenir

A l'avenir, Jeroen Ghilgemijn veut surtout continuer à s'orienter vers le marché de projets. “Les terrains à bâtir deviennent plus chers et l'on construit toujours de plus en plus petit. C'est pour nous un réel défi. Je suis convaincu qu'il reste une grande demande de projets de construction neuve. Tout l'art consistera à les proposer à un prix abordable. A l'avenir, j'aimerais aussi me focaliser davantage sur le marché des investisseurs. Si j'y arrive, je nous vois bien aller un peu plus loin qu'Izegem et ses environs. "