Quand une terrasse ou une allée nécessite-t-elle un permis?

Aménager une terrasse ou installer un auvent? Avant de passer à l’action, il est prudent de se renseigner sur la réglementation. Quand un permis est-il nécessaire? Quelles sont les exemptions possibles? Et à quoi faut-il faire attention en matière de gestion de l’eau?

Un permis

Tout d'abord, le revêtement de l'espace autour de la maison est souvent soumis à un permis. La nécessité d'un permis dépend d'un certain nombre d'éléments.

Flandre

En Flandre, la construction d’une terrasse nécessite en principe un permis d’environnement, à demander via l’Omgevingsloket. Les travaux ne peuvent commencer qu’après obtention de l’autorisation formelle de l’administration communale.
Dans certaines situations, toutefois, le projet peut être exempté de l’obligation de permis.

Par exemple, il est possible de construire jusqu’à 80 m² de revêtement non couvert dans le jardin latéral et arrière (en incluant les revêtements existants), à condition que le revêtement reste à moins de 30 m de la maison. De plus, l’eau de pluie ne peut pas être évacuée hors de la propriété privée et doit pouvoir s’infiltrer naturellement sur celle-ci.

Dans le jardin avant, seul l’accès strictement nécessaire à la maison peut être réalisé sans permis (par exemple, un chemin vers la porte d’entrée ou l’accès à un garage). Dans les autres cas, un permis est généralement requis.

REMARQUE
Même si la terrasse entre dans le cadre de l’exemption, des conditions supplémentaires peuvent s’appliquer (par exemple: règlement de lotissement, plan d’aménagement du territoire, zones patrimoniales ou sensibles aux inondations). Il est donc toujours conseillé de se renseigner auprès de la commune.

Région de Bruxelles-Capitale

La construction ou la modification d'une terrasse peut nécessiter un permis d'urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale. Il existe également des exemptions et des procédures simplifiées à Bruxelles pour certains travaux 'mineurs' ou limités, mais celles-ci ne s'appliquent que si le projet n'entre pas en conflit avec les règles d'urbanisme en vigueur (telles que le règlement régional d'urbanisme ou un plan d'aménagement spécial).

Wallonie

En Wallonie, une terrasse privée n'est pas toujours soumise à l'obtention d'un permis: les petites terrasses (souvent jusqu'à 40 m², sous réserve de conditions) qui restent à moins de 2 m des limites du terrain peuvent être exemptées, mais les surfaces plus grandes ou les travaux importants nécessitent généralement un permis d'urbanisme.

La Wallonie a introduit des exemptions supplémentaires le 1er mai 2025, mais celles-ci concernent principalement les terrasses horeca et ne sont donc pas automatiquement applicables aux particuliers. Vérifiez toujours au préalable auprès du service de l'urbanisme de la commune si la terrasse est exemptée ou nécessite un permis.

Pour un auvent

La terrasse en elle-même constitue un élément, mais un auvent peut également être prévu. Celui-ci est lui aussi soumis à des règles et, dans certains cas, à l’obligation d’un permis.

Flandres

Un abri de terrasse, qu’il soit attenant ou non, est soumis à la réglementation relative aux annexes et aux extensions. En Flandre, il nécessite en principe un permis d’environnement, mais dans certains cas, une déclaration via l’Omgevingsloket ou même une exemption peut s’appliquer, à condition de respecter strictement les conditions.

Un auvent indépendant

Pour un auvent de terrasse indépendant, la principale limite est que la surface totale de toutes les constructions indépendantes combinées ne peut pas dépasser 40 m². Ce total inclut également les structures existantes, comme un abri de jardin ou un carport déjà en place. La hauteur maximale d’une telle construction indépendante est généralement de 3,5 m et elle doit être située à moins de 30 m de la maison.

L’emplacement par rapport aux limites du terrain est également déterminant : dans un jardin latéral, il faut généralement respecter une distance d’au moins 3 m par rapport à la limite latérale, tandis que dans un jardin arrière, la construction est généralement autorisée jusqu’à 1 m de la limite du terrain. Dans certaines situations, il est même possible de construire sur ou contre la limite du terrain à l’arrière, par exemple en s’appuyant sur un mur de séparation existant sans le modifier.

Dès qu’une de ces limites est dépassée, par exemple en construisant plus de 40 m² au total, le projet est généralement soumis à l’obligation de permis.

Un auvent attenant

Pour les couvertures de terrasse attenantes (fixées à la maison), la Flandre applique généralement des règles plus strictes que pour les constructions indépendantes : elles nécessitent en principe un permis, bien que dans certains cas une déclaration puisse suffire si les conditions sont respectées.

Les principaux critères sont la surface totale de l’ensemble des annexes (généralement maximum 40 m², y compris ce qui existe déjà), la hauteur (pas plus de 4 m) et l’emplacement, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible de construire plus profondément que la maison voisine et qu’un auvent contre un mur de séparation existant n’est autorisé que si ce mur n’est pas modifié.

Par ailleurs, les limites du terrain sont également déterminantes : dans un jardin latéral, il faut rester à au moins 3 m de la limite, et dans un jardin arrière, à au moins 2 m. Si la maison elle-même touche la limite du terrain, l’auvent attenant peut être construit à cette position à condition que le mur de séparation existant ne soit pas modifié.

Région de Bruxelles-Capitale

Dans de nombreux cas, un permis est nécessaire, surtout s'il s'agit d'une structure fixe ou d'une modification structurelle.

Auvent indépendant

Dans la pratique, pour un auvent de terrasse indépendant, il faut généralement tenir compte de la nécessité d'un permis, surtout si la structure a un impact visuel/constructif évident ou si elle est 'permanente'. Bien qu'il existe des situations dans lesquelles certains travaux peuvent être exemptés, les règles dépendent fortement 

• de l'emplacement (jardin arrière / visible depuis le domaine public),
• du contexte (bâtiment classé, zone patrimoniale, immeubles typiques de Bruxelles)
• et des éventuelles prescriptions communales.

Auvent attenant

Avec un auvent de terrasse attenant à la maison, le projet est encore plus susceptible de nécessiter un permis, car il est généralement considéré comme une modification ou une extension du volume du bâtiment ou de l’aspect de la façade.

Wallonie

En Wallonie, un auvent de terrasse (attenant ou non) est soumis aux mêmes règles que les annexes, conformément au Code du développement territorial (CoDT). Dans certains cas précis, aucun permis d’urbanisme n’est nécessaire, à condition de respecter strictement les conditions établies.

Auvent indépendant

Un auvent de terrasse indépendant peut, dans certains cas, faire l'objet d'une dispense de permis d'urbanisme. Une limite importante qui revient souvent dans les règles de dispense est que la structure reste limitée en surface (souvent jusqu'à 40 m²).

Auvent attenant

Avec une couverture de terrasse attenante à la maison, le projet entre plus souvent dans la zone nécessitant un permis, ou dans celle où un permis est requis seulement si certaines conditions sont remplies (surface, emplacement, distance par rapport à la limite du terrain, etc.). Pour les vérandas, par exemple, les résumés informatifs font souvent référence à des conditions telles que:

• implantation à l'arrière
• respect d'une distance par rapport à la limite de la parcelle (souvent 2 m, selon les cas).

NOTE
Même si les conditions régionales générales pour une exemption ou une déclaration relative à un auvent sont remplies, il se peut que la commune impose des règles d’urbanisme supplémentaires. Il est donc recommandé de se renseigner au préalable auprès du service d’urbanisme communal.

Un architecte est-il requis pour un auvent ?

Logiquement, un architecte n’est pas nécessaire si le projet est dispensé de permis. Si un permis est requis, la présence d’un architecte peut être obligatoire. Il convient, là encore, de se renseigner auprès de la commune.

• Flandre: Dès que des travaux de stabilité ou des interventions structurelles sont nécessaires (par exemple, fondations, structures porteuses, ancrage à la maison, etc.), un architecte est généralement obligatoire.
• Bruxelles: Dès qu'un permis est requis, la collaboration d'un architecte est en principe obligatoire, sauf exception.
• Wallonie: Il est généralement nécessaire de faire appel à un architecte si un auvent nécessite un permis et implique des travaux de stabilité (structurels).

Gestion de l'eau

Une gestion intelligente de l’eau autour de la maison prend de plus en plus d’importance. L’eau de pluie qui tombe sur les surfaces imperméables doit, dans la mesure du possible, être collectée ou infiltrée sur le terrain. Cela permet d’éviter les inondations, la sécheresse et la surcharge du réseau d’égouts.

Flandre

En Flandre, c’est surtout la réglementation sur les eaux pluviales qui entre en ligne de compte lors de la construction d’une nouvelle terrasse ou de l’agrandissement d’une terrasse existante dans le cadre d’un projet nécessitant un permis. Si seule la reconstruction d’une terrasse a lieu, sans extension ni modification du relief, un permis n’est généralement pas requis et aucune réglementation supplémentaire en matière d’eaux pluviales ne s’applique.

Pour les revêtements tels que les terrasses (mais aussi les allées de garage, de jardin, etc.), il convient, dans la mesure du possible, d’être déconnecté du réseau d’égouts et de traiter les eaux de pluie localement : soit en les collectant dans une citerne, soit en les infiltrant dans le sol via un oued ou un revêtement perméable. L’infiltration en surface est la norme. Ce n’est qu’en cas d’impossibilité technique que l’infiltration souterraine ou une alternative peut être justifiée.

Lors de la construction d’une terrasse, il faut tenir compte, en plus de sa taille, de celle de l’installation d’infiltration. La surface d’infiltration doit représenter au moins 8 % de la surface de drainage. La surface de drainage correspond à la somme de toutes les surfaces pavées et couvertes qui ne s’infiltrent pas directement dans le sol, c’est-à-dire les toits, les allées et les terrasses.

Il est parfois possible de soustraire quelques mètres carrés de la surface réelle lors du calcul de la surface de drainage:

• Si une citerne correctement dimensionnée est présente, 30 mètres carrés peuvent être déduits par unité d’habitation.
• Il y a un toit vert? Dans ce cas, la moitié de la surface du toit est incluse dans la surface de drainage, si le toit vert a une capacité tampon minimum de 50 l/m².

CONSEIL
Si un matériau perméable à l’eau est utilisé (gravier, pavés perméables, dalles de gazon, etc.), la terrasse, l’allée ou le sentier de jardin n’est pas considéré comme un revêtement si la pente ne dépasse pas 5 %. Jusqu’à récemment, il fallait alors prévoir un caniveau ou un raccordement à une installation d’infiltration en bas de la pente, mais ce n’est plus obligatoire.

Région de Bruxelles-Capitale

Bruxelles aussi s'est fortement engagée à limiter le pavage et à ce que chacun gère les eaux de pluie sur sa propre parcelle dans la mesure du possible. Concrètement, les projets soumis à permis comportent souvent des conditions concernant la réutilisation, l'infiltration ou la mise en tampon temporaire des eaux de pluie ainsi que la limitation de l'évacuation dans les égouts. 

Les obligations exactes dépendent fortement de la commune et du cadre réglementaire applicable, il faut donc toujours se renseigner auprès du service de l'urbanisme.

Wallonie

Selon le Code de l'Eau wallon, l'objectif est de séparer les eaux de pluie et de les gérer le plus possible au niveau local, plutôt que de les envoyer en totalité dans le réseau d'égouts.

Dans la mesure du possible, les eaux de pluie doivent s'infiltrer dans les propriétés privées, par exemple par le biais de zones d'infiltration, de rigoles ou de revêtements perméables. Si l'infiltration n'est pas possible techniquement, il est possible de recourir à des installations tampons ou à un déversement ralenti dans le système d'eaux pluviales ou d'eaux de surface.

On parle souvent d'infiltration 'là où c'est possible'  dans les directives wallonnes et les fiches communales: c'est souvent le permis qui dicte exactement ce qui doit être fait, parfois avec un test de perméabilité du sol. Le plus sûr est de se renseigner auprès de la commune.

Autres points d'attention

Distance par rapport à la limite de la parcelle et aux voisins

Pour une terrasse ordinaire au niveau du sol, il n'existe pas dans chaque région une règle générale fixe stipulant qu'il faut toujours respecter une certaine distance par rapport à la limite du terrain. Dans la pratique, ce sont surtout les réglementations locales (comme le règlement de lotissement) qui jouent un rôle, et il est particulièrement important que la terrasse ne cause pas de nuisances, par exemple parce que l'eau de pluie s'écoule vers le terrain du voisin.

Pour les terrasses surélevées ou les terrasses sur le toit, des conditions plus strictes peuvent s'appliquer en matière d'intimité et de vue. Parfois, une distance minimale par rapport à la limite de la parcelle est imposée dans le permis ou dans la réglementation locale.

Points d'inspection et de raccordement sous une terrasse

Si une terrasse est aménagée à l’emplacement d’une fosse d’inspection pour les égouts, d’une citerne d’eau de pluie ou d’une fosse septique, les points de contrôle et de raccordement doivent rester accessibles pour l’inspection et l’entretien. Les réglementations locales ou les conditions liées à un permis peuvent également l’exiger explicitement, notamment si des travaux concernent l’égout ou l’évacuation des eaux de pluie.

Différences de hauteur (murs de soutènement, rehaussement)

La construction d’une terrasse ne se limite pas toujours à la pose de dalles ou de planches. Dès qu’il est nécessaire de rehausser le terrain, de déplacer de la terre ou d’installer un mur de soutènement pour compenser des différences de hauteur, le projet est généralement considéré comme ayant un impact sur le sol et sa stabilité.

En Flandre, à Bruxelles et en Wallonie, le projet est donc plus susceptible de nécessiter un permis qu’une terrasse simplement posée sur le terrain existant. Même si une petite terrasse peut parfois être exemptée ou plus facile à aménager, des changements de hauteur, des structures de soutènement ou des adaptations structurelles peuvent rendre un permis obligatoire.