Wanneer is een terras of oprit vergunningsplichtig?

Een terras aanleggen of een overkapping plaatsen? Voordat u de handen uit de mouwen steekt, is het verstandig op de hoogte te zijn van de regelgeving. Wanneer is een vergunning vereist? Welke vrijstellingen bestaan er? En waarop moet u letten bij waterbeheer?

Een vergunning

Eerst en vooral is het verharden van de ruimte rond de woning vaak vergunningsplichtig. Of er al dan niet een vergunning vereist is, hangt van een bepaald aantal zaken af.

Vlaanderen

In Vlaanderen is voor de aanleg van een terras in principe een omgevingsvergunning nodig, die men aanvraagt via het Omgevingsloket. Men mag pas starten na een formele toelating van het gemeentebestuur.
Er zijn wel situaties waarin het project vrijgesteld kan zijn van de vergunningsplicht.

Zo kunt u in de zij- en achtertuin maximaal 80 m² aan niet-overdekte verhardingen aanleggen (waarbij ook bestaande verhardingen meetellen), en moet de verharding binnen 30 m van de woning blijven. Het hemelwater mag bovendien niet worden afgevoerd van het eigen terrein, maar moet op natuurlijke wijze op eigen terrein kunnen infiltreren.

In de voortuin geldt meestal dat enkel de strikt noodzakelijke toegang naar de woning vergunningsvrij kan zijn (bijvoorbeeld een toegangspad naar de voordeur of toegang naar een garage). In andere gevallen is doorgaans wel een vergunning nodig.

LET OP
Ook als het terras binnen de vrijstelling valt, kunnen er bijkomende voorwaarden gelden (bv. verkavelingsvoorschriften, ruimtelijk uitvoeringsplan, erfgoed- of overstromingsgevoelige zones). Check daarom altijd bij de gemeente.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Voor de aanleg of wijziging van een terras kan in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een stedenbouwkundige vergunning nodig zijn. Er bestaan in Brussel ook vrijstellingen en vereenvoudigde procedures voor bepaalde “kleine” of beperkte werken, maar die gelden enkel als het project niet in strijd is met de geldende stedenbouwkundige regels (zoals het Gewestelijk Stedenbouwkundig Reglement of een bijzonder plan van aanleg).

Wallonië

In Wallonië is een privéterras niet altijd vergunningsplichtig: kleinere terrassen (vaak tot 40 m², onder voorwaarden) die binnen 2 m van de perceelsgrenzen blijven, kunnen vrijgesteld zijn. Echter, voor grotere oppervlakten of ingrijpende werken is doorgaans een stedenbouwkundige vergunning nodig.

Sinds 1 mei 2025 heeft Wallonië wel extra vrijstellingen ingevoerd. Deze gaan hoofdzakelijk over horeca-terrassen en zijn dus niet automatisch toepasbaar op particulieren. Het is aangewezen altijd vooraf te controleren bij de dienst stedenbouw van de gemeente of het terras vrijgesteld is of vergunningsplichtig.

Voor een overkapping

Het terras zelf is één ding, maar misschien wil uw klant ook een overkapping voorzien. Ook deze is aan regels gebonden en in bepaalde gevallen vergunningsplichtig.

Vlaanderen

Een terrasoverkapping (aangebouwd of vrijstaand) valt onder de regels voor bijgebouwen en aanbouwen. In Vlaanderen is hiervoor in principe een omgevingsvergunning nodig, maar in een aantal gevallen volstaat een melding via het Omgevingsloket of geldt er zelfs een vrijstelling, zolang men strikt binnen de voorwaarden blijft.

Een vrijstaande overkapping

Bij een vrijstaande terrasoverkapping is de belangrijkste grens dat u met alle vrijstaande bijgebouwen samen niet meer dan 40 m² mag hebben. Dat totaal telt ook bestaande constructies mee, zoals een tuinhuis of een eerder geplaatste carport. Daarnaast mag zo’n vrijstaand bijgebouw doorgaans maximaal 3,5 m hoog zijn, en moet het binnen een afstand van 30 m van de woning blijven.

Ook de plaatsing ten opzichte van de perceelsgrenzen speelt mee: in de zijtuin moet u doorgaans minstens 3 m afstand houden van de zijdelingse perceelsgrens, terwijl u in de achtertuin meestal tot op 1 m van de perceelsgrens mag bouwen. In sommige situaties mag u in de achtertuin zelfs op of tegen de perceelsgrens bouwen, bijvoorbeeld als dit aansluit tegen een bestaande scheidingsmuur zonder die muur te wijzigen.

Zodra men een van deze grenzen overschrijdt, bijvoorbeeld door groter te bouwen dan 40 m² in totaal, komt de klant doorgaans in de vergunningsplicht terecht. 

 

Een aangebouwde overkapping

Bij aangebouwde terrasoverkappingen (vast tegen de woning) is Vlaanderen doorgaans strenger dan bij vrijstaande constructies: ze zijn in principe vergunningsplichtig, al kan in sommige gevallen een melding volstaan als u binnen de voorwaarden blijft.

Daarbij wordt vooral gekeken naar de totale oppervlakte van aangebouwde bijgebouwen samen (meestal maximaal 40 m², inclusief wat er al bestaat), de hoogte (niet hoger dan 4 m) en naar de inplanting, bijvoorbeeld dat u niet dieper mag bouwen dan de aanpalende woning en dat plaatsing tegen een bestaande scheidingsmuur enkel kan als men die muur niet wijzigt.

Daarnaast spelen ook hier de perceelgrenzen een rol: in de zijtuin moet u minstens 3 m van de grens blijven en in de achtertuin minstens 2 m van de grens. Als de woning zelf tot tegen de perceelsgrens komt, mag de aangebouwde overkapping dat ook doen als de bestaande scheidingsmuur niet wordt gewijzigd.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In veel gevallen is een vergunning vereist, zeker als het gaat om een vaste constructie of een structurele wijziging.

Vrijstaande overkapping

Voor een vrijstaande terrasoverkapping moet u in de praktijk meestal rekening houden met een vergunningsplicht, zeker als de constructie een duidelijke visuele/constructieve impact heeft of “blijvend” is. Er bestaan wel situaties waar bepaalde werken vrijgesteld kunnen zijn, maar de regels hangen sterk af van:

• de ligging (achtertuin / zichtbaar vanaf openbaar domein),
• de context (beschermd pand, erfgoedzone, typische Brusselse bouwblokken),
• en eventuele gemeentelijke voorschriften.

Aangebouwde overkapping

Bij een aangebouwde terrasoverkapping (tegen de woning) zit u nog sneller in een scenario waarin een vergunning nodig is, omdat het doorgaans gezien wordt als een wijziging/uitbreiding van het gebouwvolume of de gevelaanblik.

Wallonië

Een terrasoverkapping (aangebouwd of vrijstaand) valt in Wallonië onder de regels rond bijgebouwen volgens het CoDT (Code du Développement territorial). In Wallonië bestaan er duidelijke gevallen waarin er geen stedenbouwkundige vergunning vereist is, zolang men strikt binnen de voorwaarden blijft.

Vrijstaande overkapping

Voor een vrijstaande terrasoverkapping geldt dat dit in bepaalde gevallen kan vallen onder de dispenses de permis d’urbanisme. Een belangrijke grens die vaak terugkomt in de uitzonderingsregels is dat de constructie beperkt blijft in oppervlakte (vaak tot 40 m²).

Aangebouwde overkapping

Bij een aangebouwde terrasoverkapping (tegen de woning) komt men vaker in de situatie waar een vergunning nodig is, of waar het alleen mogelijk is zonder vergunning indien voldaan wordt aan een specifieke set voorwaarden (oppervlakte, ligging, afstand tot perceelsgrens, enz.). In informatieve samenvattingen wordt voor veranda's bijvoorbeeld vaak verwezen naar voorwaarden zoals:

• achteraan ingeplant,
• en het respecteren van een afstand tot de perceelsgrens (vaak 2 m, afhankelijk van het geval).

LET OP
Zelfs als men aan de algemene gewestelijke voorwaarden voor een vrijstelling of melding voor de overkapping voldoet, kan de gemeente bijkomende stedenbouwkundige voorschriften opleggen. Informeer altijd vooraf bij de dienst stedenbouw van de gemeente.

Architect nodig voor een overkapping?

Logischerwijs heeft de klant geen architect nodig als hij/zij vrijgesteld is van een vergunning. Indien er wel een vergunning vereist is, is soms een architect verplicht. 

• Vlaanderen: Zodra er stabiliteitswerken of structurele ingrepen nodig zijn (bijvoorbeeld funderingen, dragende constructies, verankeringen aan de woning …) is een architect doorgaans verplicht.
• Brussel: Zodra een vergunning vereist is, is de medewerking van een architect in principe verplicht, tenzij het project onder een specifieke uitzondering valt. 
• Wallonië: Men moet doorgaans een architect raadplegen wanneer de overkapping vergunningsplichtig is én (structurele) stabiliteitswerken inhoudt.

Waterbeheer

Slim waterbeheer rond de woning wordt steeds belangrijker. Het hemelwater dat op de verharding valt moet zo veel mogelijk op eigen terrein opgevangen of geïnfiltreerd worden. Zo vermijdt de klant wateroverlast, verdroging en overbelasting van de riolering.

Vlaanderen

In Vlaanderen speelt de hemelwaterverordening vooral wanneer de klant een nieuw terras aanlegt of een bestaand terras uitbreidt in het kader van een vergunningsplichtig project. Wie een terras enkel herlegt zonder uitbreiding of reliëfwijziging, heeft doorgaans geen vergunning nodig en valt meestal niet onder bijkomende hemelwaterregels.

Concreet: voor verhardingen zoals terrassen (maar ook opritten, tuinpaden etc.) moet er waar mogelijk worden afgekoppeld van de riolering en moet het hemelwater lokaal worden verwerkt: hetzij opgevangen in een regenwaterput of geïnfiltreerd in de grond via een wadi of via waterdoorlatende bestrating. Bovengrondse infiltratie is de norm. Alleen als dat technisch niet kan, kan ondergrondse infiltratie of een alternatief worden gemotiveerd.

Wanneer de klant een terras wil aanleggen, moet hij samen met de grootte van het terras ook rekening houden met de grootte van de infiltratievoorziening. De infiltratie-oppervlakte moet minstens 8% van de afwaterende oppervlakte bedragen. De afwaterende oppervlakte is de optelsom van alle verharde en overdekte oppervlakken die niet rechtstreeks in de bodem infiltreren, dus daken, opritten en terrassen.

Men mag bij de berekening van de afwaterende oppervlakte soms wel een aantal vierkante meters van de werkelijke oppervlakte aftrekken:

• Als er een correct gedimensioneerde regenwaterput aanwezig is, mag u 30 m² per wooneenheid aftrekken.
• Is er een groendak? Dan wordt daarvoor de helft van de dakoppervlakte meegerekend in de afwaterende oppervlakte, als het groendak een minimale buffercapaciteit heeft van 50 l/m².

TIP
Als u werkt met een waterdoorlatend materiaal (grind, waterdoorlatende klinkers, grasdallen ...), wordt het terras, oprit of tuinpad niet als verharding meegeteld indien de hellingsgraad niet meer is dan 5%. Tot voor kort moest u in dit geval ook een goot of aansluiting op een infiltratievoorziening voorzien onderaan de helling, maar nu is ook dat niet meer verplicht.

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In Brussel wordt eveneens sterk ingezet op het beperken van verharding en het maximaal beheren van regenwater op het eigen perceel. Concreet betekent dit dat bij projecten waarvoor een vergunning nodig is, vaak voorwaarden gelden om regenwater te hergebruiken, te infiltreren of tijdelijk te bufferen, en de afvoer naar de riolering zo veel mogelijk te beperken.

De precieze verplichtingen hangen sterk af van de gemeente en het toepasselijke regelgevend kader, dus informeer altijd bij de dienst stedenbouw.

Wallonië

Volgens Wallonië (Code de l’Eau) is het de bedoeling om regenwater zoveel mogelijk gescheiden te houden en lokaal te beheren, in plaats van alles naar de riolering te sturen.

Waar mogelijk moet regenwater infiltreren op eigen terrein, bijvoorbeeld via infiltratiezones, greppels of waterdoorlatende verhardingen. Als infiltratie technisch niet haalbaar is, kan worden gewerkt met buffervoorzieningen of een vertraagde lozing naar het hemelwater- of oppervlaktewatersysteem.

Dat “infiltratie waar mogelijk” wordt ook zo benoemd in Waalse richtlijnen en gemeentelijke fiches: het is vaak de vergunning die oplegt wat er precies moet gebeuren, soms met een bodemdoorlatendheidstest. Het veiligst is de klant als hij/zij informeert bij de gemeente.

Andere aandachtspunten

Afstand tot perceelsgrens en buren

Voor een gewoon terras op het gelijkvloers is er niet in elke regio een vaste algemene regel die zegt dat men altijd een bepaalde afstand tot de perceelsgrens moet houden. In de praktijk spelen vooral lokale voorschriften (zoals een verkavelingsvoorschrift) een rol, en is het vooral belangrijk dat het terras geen hinder veroorzaakt, bijvoorbeeld doordat regenwater naar het perceel van de buren afloopt.

Voor verhoogde terrassen of dakterrassen kunnen strengere voorwaarden gelden rond privacy/inkijk. Soms wordt daarbij een minimale afstand tot de perceelsgrens opgelegd in de vergunning of lokale voorschriften.

Inspectie- en aansluitpunten onder een terras

Wil men een terras leggen daar waar er een inspectieput voor riolering, regenwaterput of septische put zit? Houd er dan rekening mee dat inspectie- en aansluitpunten bereikbaar moeten blijven voor controle en onderhoud. Ook kunnen er lokale voorschriften of voorwaarden bij een vergunning zijn die dit expliciet verplichten, zeker als er werken aan de riolering of regenwaterafvoer zijn.

Hoogteverschillen (keerwanden, ophoging)

Een terras aanleggen is niet altijd gewoon tegels of planken leggen. Zodra men het terrein moet ophogen, er grondverzet nodig is, of er een keerwand moet geplaats worden om hoogteverschillen op te vangen, wordt het project meestal beschouwd als een ingreep met impact op het terrein en de stabiliteit.

In Vlaanderen, Brussel én Wallonië wordt u in zulke gevallen sneller vergunningsplichtig dan bij een terras dat gewoon op het bestaande maaiveld wordt aangelegd. Zelfs als een klein terras op zich soms vrijgesteld of eenvoudiger te regelen is, kunnen hoogteverschillen, keerconstructies of structurele aanpassingen ervoor zorgen dat er toch een vergunning vereist is.