Betaalbaarheid nieuwbouw blijft achteruitgaan

Stijgende interestvoeten en dalend woningaanbod

De prijzen van nieuwbouwhuizen en -appartementen zijn het afgelopen jaar met respectievelijk 2,95% en 1,95% gestegen. Hoewel de reële prijzen stabiliseren blijft de betaalbaarheid van nieuwbouw verder achteruit gaan, door de stijgende interestvoeten en een dalend woningaanbod. Dit blijkt uit de Nieuwbouwbarometer, een initiatief van buurtontwikkelaar Matexi en vastgoeddataplatform Realo dat de prijsevoluties van de Belgische nieuwbouwvastgoedmarkt in kaart brengt.

Prijsevolutie volgt stijgende trend op lange termijn

Prijs en evolutie op provincieniveau

Betaalbaarheid daalt veel sneller dan prijzen

De analyse van de Nieuwbouwbarometer, gebaseerd op prijsevoluties, interestvoeten en inkomens, toont aan dat het aandeel van de Belgische huishoudens die een nieuwbouwwoning kunnen betalen, is gehalveerd tussen 2021 en begin 2025.

Het aandeel van de Belgische huishoudens die een nieuwbouwwoning kunnen betalen, is tussen 2021 en begin 2025 gehalveerd

Gestegen interestvoeten in het eerste kwartaal van 2025 hebben de betaalbaarheid verder onder druk gezet. Meer bepaald zorgde de stijging van hypotheekinterestvoeten tussen januari (2,84%) en november (3,28%, meest recente cijfers) voor een daling van de ontleningscapaciteit met ongeveer 4% bij een gelijkblijvende maandelijkse afbetaling.

Op basis van de recentste inkomenscijfers stellen we vast dat tussen het eerste en vierde kwartaal van 2025 het aandeel van Belgische gezinnen die een nieuwbouwwoning kunnen betalen, verder is gedaald.

Op basis van de berekening¹ die Matexi en Realo uitvoerden, blijkt dat nog ongeveer 2,9% van de Belgische gezinnen zich een nieuwbouwappartement kan veroorloven. Voor huizen daalde dit aandeel van 1,83% naar amper 1,64%. De afgenomen betaalbaarheid lijkt zich ook te vertalen naar een lage marktactiviteit voor nieuwbouw.

¹ Op basis van een simulatie voor een referentieappartement of -huis, met een vastrentende hypotheek over 20 jaar waarbij maximaal 33% van het maandinkomen aan woonlasten wordt besteed. In de berekening werd uitgegaan van een eigen inbreng van 20% van de aankoopprijs. De berekening is op basis van de huidige hypotheekrentes en gebruikt de inkomensstatistieken van Statistics Belgium. Tot slot werden ook kosten als registratierechten en btw mee in de berekening genomen.

Cijfers van de Nationale Bank omtrent verleende hypothecaire kredieten tonen een gestage daling van het aandeel nieuwbouwvastgoed. Over de eerste 11 maanden van 2025 was slechts 11,6% van de verleden hypothecaire kredieten bestemd voor nieuwbouw. Deze vaststellingen, samen met de gestegen bouwkosten en hogere interestvoeten, leiden tot de conclusie dat de nieuwbouwmarkt nog geen tekenen van herstel vertoont.

Fabrice Luyckx, data analyst bij Realo: "De fors gestegen interestvoeten in de loop van 2025 hebben de maandelijkse woonlasten van kandidaat-kopers aanzienlijk verhoogd, waardoor steeds meer kandidaat-kopers uit de markt worden geprijsd. Uit onze berekening blijkt dat een verlaging van de btw van 21 naar 12% het aantal huishoudens dat zich een nieuwbouwappartement kan veroorloven, zou doen toenemen met ongeveer 37.500 - dat is 20% meer dan vandaag."

"De prijsevoluties van 2025 laten zien dat fiscale maatregelen daadwerkelijk een reële invloed kunnen hebben op de prijzen. Zoals al werd aangegeven in vorige publicaties, zoals de Immoweb-Belfius prijsindex, spelen de verlaagde registratierechten in Vlaanderen een belangrijke rol in de prijsstijgingen voor bestaand vastgoed."

"Ook de sterkere prijsstijgingen voor nieuwbouwhuizen uitsluitend in Wallonië kunnen gelinkt worden aan de verlaagde registratierechten naar 3% voor nieuwbouw."

Enkel fiscaal ingrijpen is onvoldoende

Roel Helgers, markeconoom bij Matexi: "Een cruciale nuance is dat fiscale ingrepen zonder een groter woonaanbod enkel kunnen leiden tot hogere prijzen, wat de betaalbaarheid net tegenwerkt." 

"Wanneer de vraag stijgt door een hogere koopkracht, zonder een aanbod dat meegroeit, stijgen de prijzen, door een opbieden binnen een schaarse markt. Dit onderstreept het belang van een duidelijk onderscheid tussen de (secundaire) markt van de bestaande woningen en de (primaire) markt van nieuwbouwwoningen."

"De secundaire markt is gesloten en dus weinig elastisch, waardoor zelfs een aanzienlijk aantal transacties in dit segment geen impact zou hebben op betaalbaarheid. Een bijkomend aanbod vanuit de primaire markt zou deze krapte kunnen wegnemen en dus de betaalbaarheid verhogen, maar loopt aan tegen hoge rentes, bouwkosten en fiscaliteit."

Top 10 duurste gemeentes qua nieuwbouw anno 2025 

Duurste en goedkoopste gemeenten anno 2025

De recentste nieuwbouwcijfers voor elk van de 537 Belgische gemeenten zijn te vinden via nieuwbouwbarometer.be > data. 

Over de Nieuwbouwbarometer
De Nieuwbouwbarometer verzamelt op objectieve wijze open data van de overheid, andere online bronnen en van online vastgoedaanbiedingen. Dat resulteert in een substantieel en representatief staal van de hele Belgische nieuwbouwmarkt.
De academische en onafhankelijk gevalideerde analysemethode laat toe om nauwkeuriger de werkelijke prijsevoluties voor nieuwbouwhuizen en -appartementen op te volgen, rekening houdend met veranderingen in karakteristieken van panden door de tijd.
De Nieuwbouwbarometer volgt de prijsevoluties (excl. btw) voor een gemiddelde Belgische woning, zijnde een halfopen bebouwing van 160 m² met drie slaapkamers, badkamer en tuin. In het segment van appartementen gaat dit om een appartement van 95 m² met twee slaapkamers en badkamer.
De Nieuwbouwbarometer baseert zijn berekeningen op huidige vraagprijzen voor het recent beschikbare nieuwbouwaanbod. Zo kan de Nieuwbouwbarometer de vinger aan de pols houden van de actuele situatie en evoluties meteen in kaart brengen als early indicator.

Bron: nieuwbouwbarometer.be