+ 600.000 woningen in plaats van 450.000
Zonder correctie aan woonopgave zal het tekort in Vlaanderen enkel verergeren
De Vlaamse overheid onderschat in haar beleidsdocumenten, zoals het recente Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV), de woonopgave. Er dienen veel meer woningen tegen 2050 bij te komen dan de vooropgestelde 450.000. Embuild Vlaanderen dringt erop aan om dit naar 600.000 woningen op te trekken.
Voor elk gezin dat erbij komt, 1,17 woningen
“Dat de woonopgave 1-op-1 overeenkomt met de huishoudengroei, is een huizenhoog misverstand. Er moeten immers ook woningen zonder domicilie worden voorzien voor andere groepen (studenten, arbeidsmigranten, tweede verblijven). Dat betekent dat je voor elk gezin dat erbij komt, gemiddeld 1,17 woningen moet voorzien. Zolang daar geen rekening mee wordt gehouden, zal de woningnood alleen maar erger worden en zal niet iedereen een woning vinden, laat staan een betaalbare”, zegt Caroline Deiteren van Embuild Vlaanderen.
Waarom een woonopgave van 600.000 woningen
Volgens het Federaal Planbureau komen er de komende 25 jaar zo’n 450.000 huishoudens bij in Vlaanderen, dus moeten er minstens evenveel woningen worden gecreëerd om hen een dak boven het hoofd te bieden. Maar daar stopt het niet. Vandaag zijn er meer woningen in Vlaanderen dan er huishoudens zijn. De woningvoorraad klokt af op 3.406.401 eenheden, tegenover 2.975.196 huishoudens. En toch is er een tekort. Je merkt het aan de prijzen van woningen die te koop staan, maar vooral op de huurmarkt. De gemiddelde maandelijkse huurprijs ging deze zomer boven 1.000 euro per maand. Soms zijn er tot meer dan 100 kandidaat-huurders per pand.
De toenemende vraag naar woningen zonder domicilie, speelt daarin een belangrijke rol. Vandaag gaat het om 15% meer woningen dan er huishoudens zijn en dat aandeel stijgt. Binnen 25 jaar verwachten we dat het om 17% gaat. Naast 450.000 woningen voor de bijkomende huishoudens, zijn er dus ook nog eens 150.000 woningen zonder domicilie nodig. De optelsom: 600.000.
Vier factoren maken dat er 1,17 woningen voorzien moeten worden per huishouden dat erbij komt.
- Ten eerste, er is altijd frictieleegstand: woningen die leegstaan omdat iemand verhuisd is, in afwachting van of tijdens een renovatie of verbouwing, of omdat er een overdracht loopt. Die leegstand is niet alleen onvermijdelijk, ze is ook nodig. Een woningmarkt waarin elke woning bezet is, loopt snel vast.
- Ten tweede, studenten hebben een kot nodig in de stad waar ze studeren, terwijl ze bij hun ouders gedomicilieerd blijven.
- Ten derde, mensen die in Vlaanderen werken, maar er niet permanent wonen, moeten tijdelijk een kwalitatief onderdak vinden.
- Ten vierde, nog steeds heel wat Vlamingen willen een tweede verblijf.
“De vraag naar woningen zonder domicilie verdwijnt niet door ze niet in te plannen. Wie bijvoorbeeld een tweede verblijf zoekt, is doorgaans kapitaalkrachtig en moet minder lenen. Als dan geen aanbod aan tweede verblijven wordt voorzien, verplaatst die vraag zich naar de gewone woningmarkt, waar starters en jonge gezinnen dan overboden worden. Dezelfde redenering geldt voor studentenkoten en arbeidsmigranten. Geen rekening houden met hun woonnood, doet die niet verdwijnen. Zij zullen nog steeds een woning zoeken, maar zich dan richten op het aanbod dat initieel niet voor hen bedoeld was”, aldus Caroline Deiteren.
Slechte woningen slopen en heropbouwen
Daarbovenop moeten heel wat gebouwen in Vlaanderen gesloopt en heropgebouwd worden omdat ze niet meer nuttig te renoveren zijn. Volgens de laatst beschikbare cijfers (2017) gaat het om 4.883 woningen per jaar, wat ondertussen waarschijnlijk een onderschatting is. Als we dit gedurende 25 jaar doortrekken, betekent dit dat er naast 600.000 nieuwe woningen ook minstens zo’n 122.000 gebouwen gesloopt en heropgebouwd moeten worden. Die tellen we nu niet mee in onze cijfers, maar ze moeten ook vergund, gefinancierd en gebouwd geraken. Daar zal het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen bij moeten helpen.
Wat is nodig om woonopgave te doen slagen
Embuild schuift drie prioriteiten naar voren om de woonopgave aan te pakken.
- Lokale besturen verantwoordelijk maken voor het realiseren van concrete woningdoelstellingen. Dat betekent ook minder wildgroei van lokale regels en bouwvoorschriften en meer inzetten op verdichting en op het gebruik van de bestaande bebouwde omgeving.
- Het versnellen van de vergunningsprocedures.
- De hervorming van de fiscaliteit. Want momenteel bestaat tot 40% van de kostprijs van nieuwbouw uit btw, registratierechten op de grond en fiscale en sociale lasten op arbeid. Om voldoende aanbod te kunnen bouwen, is er nood aan een verlaging van de btw en een meer gelijke behandeling van nieuwbouw en renovatie.
“Met de steun van lokale besturen, betere vergunningsprocedures en minder lasten op bouwen, kunnen we ervoor zorgen dat een betaalbare woning geen luxe wordt”, besluit Caroline Deiteren.
Bron: Berekeningen Embuild op basis van Statbel, Federaal Planbureau