+ 600 000 logements au lieu de 450 000

Sans révision des prévisions en matière de logement, la pénurie en Flandre ne fera que s’aggraver

Dans ses documents stratégiques, tels que le récent Plan stratégique pour l’aménagement du territoire en Flandre (BRV), le gouvernement flamand sous-estime les besoins en logements. D’ici 2050, il faudra construire bien plus de logements que les 450 000 prévus. Embuild Vlaanderen insiste pour que ce chiffre soit porté à 600 000 logements.

22 octobre 2026

1,17 logement pour chaque nouvelle famille

« Prétendre que les besoins en logements correspondent exactement à la croissance du nombre de ménages est un malentendu monumental. Il faut en effet également prévoir des logements sans domicile fixe pour d’autres groupes (étudiants, travailleurs migrants, résidences secondaires). Cela signifie que pour chaque famille supplémentaire, il faut prévoir en moyenne 1,17 logement. Tant que cela ne sera pas pris en compte, la pénurie de logements ne fera que s’aggraver et tout le monde ne trouvera pas de logement, encore moins un logement abordable », déclare Caroline Deiteren, d’Embuild Vlaanderen.

Pourquoi un objectif de 600 000 logements ?

Selon le Bureau fédéral du Plan, environ 450 000 ménages supplémentaires verront le jour en Flandre au cours des 25 prochaines années ; il faudra donc créer au moins autant de logements pour leur offrir un toit. Mais cela ne s’arrête pas là. Aujourd’hui, la Flandre compte plus de logements que de ménages. Le parc immobilier s’élève à 3 406 401 unités, contre 2 975 196 ménages. Et pourtant, il y a une pénurie. Cela se remarque aux prix des logements à vendre, mais surtout sur le marché locatif. Le loyer mensuel moyen a dépassé les 1 000 euros cet été. Il arrive parfois qu’il y ait plus de 100 candidats locataires par logement.

La demande croissante de logements sans domicile fixe joue un rôle important à cet égard. Aujourd’hui, il y a 15 % de logements de plus que de ménages, et cette proportion augmente. D’ici 25 ans, nous prévoyons qu’elle atteindra 17 %. Outre les 450 000 logements destinés aux ménages supplémentaires, il faudra donc également 150 000 logements sans domicile fixe. Le total s’élève donc à 600 000.

Quatre facteurs expliquent pourquoi il faut prévoir 1,17 logement par ménage supplémentaire.

• Premièrement, il existe toujours une vacance de friction : des logements inoccupés parce qu’un occupant a déménagé, en attente d’une rénovation ou d’un réaménagement, ou parce qu’une cession est en cours. Cette vacance est non seulement inévitable, mais également nécessaire. Un marché immobilier où chaque logement est occupé se retrouve rapidement saturé.
• Deuxièmement, les étudiants ont besoin d’un logement étudiant dans la ville où ils étudient, tout en restant domiciliés chez leurs parents.
• Troisièmement, les personnes qui travaillent en Flandre, mais qui n’y résident pas de manière permanente, doivent trouver un logement temporaire de qualité.
• Quatrièmement, de nombreux Flamands souhaitent encore disposer d’une résidence secondaire.

« La demande de logements sans domicile fixe ne disparaîtra pas si on ne la prend pas en compte dans la planification. Par exemple, ceux qui recherchent une résidence secondaire disposent généralement de moyens financiers importants et ont donc moins besoin d’emprunter. Si aucune offre de résidences secondaires n’est prévue, cette demande se reporte alors sur le marché immobilier classique, où les primo-accédants et les jeunes familles se retrouvent alors surenchéris. Le même raisonnement s’applique aux logements étudiants et aux travailleurs migrants. Ne pas tenir compte de leurs besoins en matière de logement ne les fait pas disparaître. Ils continueront à chercher un logement, mais se tourneront alors vers une offre qui ne leur était pas destinée au départ », explique Caroline Deiteren.

Démolir et reconstruire les logements insalubres

De plus, de nombreux bâtiments en Flandre doivent être démolis et reconstruits car leur rénovation n’est plus viable. Selon les derniers chiffres disponibles (2017), cela concerne 4 883 logements par an, un chiffre qui est probablement désormais sous-estimé. Si l’on extrapole ce chiffre sur 25 ans, cela signifie qu’outre les 600 000 nouveaux logements, il faudra également démolir et reconstruire au moins quelque 122 000 bâtiments. Nous ne les prenons pas en compte pour l’instant dans nos chiffres, mais ces bâtiments devront eux aussi faire l’objet d’un permis, être financés et construits. C’est là que le Plan stratégique d’aménagement du territoire de la Flandre devra apporter son aide.

Ce qu’il faut pour réussir le défi du logement

Embuild met en avant trois priorités pour s’attaquer au défi du logement.

• Rendre les collectivités locales responsables de la réalisation d’objectifs concrets en matière de logement. Cela implique également de limiter la prolifération des règles locales et des normes de construction, et de miser davantage sur la densification et l’utilisation de l’environnement bâti existant.
• Accélérer les procédures d’octroi de permis.
• Réformer la fiscalité. En effet, à l’heure actuelle, jusqu’à 40 % du coût de construction d’un nouveau bâtiment est constitué de TVA, de droits d’enregistrement sur les terrains et de charges fiscales et sociales sur le travail. Pour pouvoir construire une offre suffisante, il est nécessaire de réduire la TVA et d’assurer un traitement plus équitable entre les constructions neuves et les rénovations.

« Avec le soutien des autorités locales, de meilleures procédures d’octroi de permis et une réduction des charges pesant sur la construction, nous pouvons faire en sorte qu’un logement abordable ne devienne pas un luxe », conclut Caroline Deiteren.

Source : Calculs d’Embuild sur la base de Statbel et du Bureau fédéral du Plan