Wooncrisis in Nederland toont wat de prijs is van uitstelbeleid

Vooral laagste inkomens zijn de dupe van woningtekort

Embuild Vlaanderen onderstreepte naar aanleiding van de publicatie van het Jaarboek Armoede en Ongelijkheid dat de laagste inkomens vooral uit de boot vallen door de krapte op de Vlaamse woningmarkt. Vlaanderen moet nu ingrijpen om Nederlandse toestanden te vermijden.

Nog nooit zo weinig vergunningen voor nieuwbouw

Het uitstelbeleid heeft als gevolg dat er nu overgegaan moet worden op drastische maatregelen. "Vlaanderen heeft af te rekenen met een woningentekort in alle segmenten, en dit zal de komende periode alleen maar toenemen", aldus Caroline Deiteren, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen. "Er zijn nog nooit zo weinig vergunningen afgeleverd voor nieuwbouw, ondanks de toegenomen nood daaraan".

"Er zijn niet alleen meer sociále woningen nodig, maar ook meer private huurwoningen en koopwoningen om de huidige wooncrisis te verhelpen."

Gelijkaardige situaties in Nederland en Duitsland

Het probleem stelt zich ook in Duitsland en Nederland, waar we inspiratie kunnen opdoen voor oplossingen. Betaalbaar wonen is bij de vorming van een nieuwe Nederlandse regering een topprioriteit. D66 en CDA willen de wooncrisis te lijf gaan met een bouwturbo. Nederland heeft te lang gewacht met ingrijpen waardoor nu drastische oplossingen nodig zijn: ze willen daar o.a. 21 nieuwe wijken en steden bouwen.

Ook Vlaanderen moet een versnelling hoger schakelen, wil het toestanden zoals in Nederland vermijden. 

Niet alleen voor sociale woningen

De oplossing voor de laagste inkomenssegmenten bestaat trouwens niet alleen in het vergroten van het aanbod aan sociale woningen. Ook in de andere segmenten is er krapte en moeten er woningen bijkomen. Anders gaan hogere en middeninkomens in concurrentie voor woningen die voor de lagere inkomens en kwetsbare huishoudens beschikbaar zouden kunnen zijn. Dit drijft de prijzen verder op. 

Complexe regelgeving

"Er is deze legislatuur 6 miljard euro voorzien voor sociale woningbouw. Toch merken we dat de nieuwbouwprojecten in die sector maar traag op gang komen. Onder meer door de vergunningenproblematiek. Woningbouwers in deze sector wijzen echter ook op de complexe regelgeving rond sociale woningbouw."

"We vragen ook om een open model van sociale huisvesting te hanteren waarin private actoren een grotere rol kunnen spelen en meer initiatieven kunnen nemen", zegt Deiteren.

Huurprijzen gestegen met meer dan een derde

De concurrentiestrijd op de huurmarkt woedt in alle hevigheid. In tien jaar zijn de huurprijzen van appartementen en huizen met meer dan een derde gestegen (Hedonische huurprijsindex | Vlaanderen.be).

Door de hoge lasten op nieuwbouw kiezen beleggers steeds minder voor grote nieuwbouwprojecten. Dat blijkt uit de historisch lage vergunningscijfers voor nieuwbouw die in drie jaar tijd met 30% zijn gedaald. Resultaat is dat er in 2024 16% minder huurwoningen werden aangeboden (bron: huurbarometer Dewaele). Die trend keren is noodzakelijk om de toenemende wooncrisis te bestrijden.

Woningentransfer naar sociale huurmarkt geen oplossing

Bestaande woningen simpelweg transfereren van de private naar de sociale huurmarkt biedt daarom geen duurzame oplossing. Dat verlaagt het aanbod van woningen uit het lagere prijssegment van de private huurmarkt en doet daar de prijzen nog meer stijgen. Gezinnen die net niet in aanmerking komen voor een sociale woning worden zo verdrongen en vinden geen geschikte woning meer.

240.000 extra woningen nodig

Globaal zijn er 240.000 woningen extra nodig om de groei aan huishoudens tegen 2035 bij te benen. Voorts moeten zo’n 240.000 oude en slechte woningen worden vervangen. De hoge prijzen zijn onder meer het gevolg van de krapte op de woonmarkt, naast de grondprijzen, de kosten van bouwmaterialen en de hoge taksen op nieuwbouw.

Embuild Vlaanderen roept Vlaamse regering en steden en gemeenten op tot actie

1. Versnelde inzet op het faciliteren van sociale huisvesting en uitbreiding van het beschikbare aantal sociale woningen en aanverwante systemen. We vragen om daarbij een open model te hanteren waarin ook private actoren meer dan vandaag kunnen bijdragen aan sociale huisvesting en systemen van budgethuur.
2. Realiseer nu een vergunningenrevolutie. De Vlaamse regering heeft 45 adviezen en 140 voorstellen ontvangen van de Gemengde Commissie Vergunningen. Zet die nu snel om in een concreet actieprogramma. Want vandaag slorpen lange en onzekere vergunningsprocedures enorm veel tijd, geld en energie op. 
3. Aanpak van lokale beperkingen. Te veel woningbouwprojecten worden vertraagd of sneuvelen door overmatige regels en beperkingen. Lokale overheden dienen een proactieve rol te spelen in het aanwijzen van bouwlocaties, waarbij ze dan mee aan de kar gaan trekken.
4. Verlaag de registratierechten op grond naar 2%. Nieuwbouw wordt overbelast. Meer dan 40% van de kostprijs van een nieuw appartement of een nieuwe woning heeft betrekking op registratierechten, BTW en loonlasten. Door de registratierechten te verlagen wordt de aankoop van een nieuwbouw meer gelijkwaardig behandeld ten opzichte van de aankoop van een bestaande woning (waarvoor sinds 1 januari 2025 al een registratierecht van 2% geldt).

Bron: Embuild Vlaanderen