La crise du logement aux Pays-Bas montre le prix des politiques de procrastination

Les personnes aux revenus les plus faibles sont particulièrement touchées par la pénurie de logements

Suite à la publication de l'Annuaire sur la Pauvreté et les Inégalités, Embuild Flanders a souligné que les revenus les plus bas sont particulièrement pénalisés par la pénurie de logements sur le marché flamand. La Flandre doit maintenant intervenir pour éviter les conditions hollandaises.

Jamais aussi peu de permis pour les nouvelles constructions

La politique de report a pour conséquence qu'il faut désormais prendre des mesures drastiques. "La Flandre est confrontée à une pénurie de logements dans tous les segments, et celle-ci ne fera que s'aggraver dans les mois à venir", explique Caroline Deiteren, directrice générale d'Embuild Vlaanderen. "Jamais autant de permis de construire n'ont été délivrés pour des constructions neuves, malgré le besoin croissant en la matière."

"Il faut non seulement davantage de logements sociaux, mais aussi davantage de logements privés à louer et à acheter pour remédier à la crise actuelle du logement."

Situations similaires aux Pays-Bas et en Allemagne

Le problème se pose également en Allemagne et aux Pays-Bas, où nous pouvons trouver l'inspiration pour trouver des solutions. Le logement abordable est une priorité absolue dans la formation du nouveau gouvernement néerlandais. Le D66 et le CDA veulent s'attaquer à la crise du logement en accélérant la construction. Les Pays-Bas ont trop tardé à intervenir, ce qui rend désormais nécessaires des solutions drastiques: ils veulent notamment construire 21 nouveaux quartiers et villes.

La Flandre doit également passer à la vitesse supérieure si elle veut éviter une situation similaire à celle des Pays-Bas.

Pas seulement pour les logements sociaux

La solution pour les segments de revenus les plus bas ne consiste d'ailleurs pas uniquement à augmenter l'offre de logements sociaux. Les autres segments connaissent également une pénurie et ont besoin de logements supplémentaires. Sinon, les revenus élevés et moyens entreront en concurrence pour des logements qui pourraient être disponibles pour les revenus plus faibles et les ménages vulnérables. Cela fera encore grimper les prix.

Réglementation complexe

"Six milliards d'euros ont été prévus pour la construction de logements sociaux au cours de cette législature. Nous constatons toutefois que les nouveaux projets de construction dans ce secteur démarrent lentement. Cela s'explique notamment par les problèmes liés aux permis de construire. Les constructeurs de logements dans ce secteur soulignent également la complexité de la réglementation en matière de logements sociaux."

"Nous demandons également la mise en place d'un modèle ouvert de logement social dans lequel les acteurs privés peuvent jouer un rôle plus important et prendre davantage d'initiatives", déclare M. Deiteren.

Les loyers ont augmenté de plus d'un tiers

La concurrence sur le marché locatif fait rage. En dix ans, les loyers des appartements et des maisons ont augmenté de plus d'un tiers (Indice hédonique des loyers | Vlaanderen.be).

En raison des charges élevées liées aux nouvelles constructions, les investisseurs sont de moins en moins nombreux à opter pour de grands projets immobiliers. C'est ce qui ressort du nombre historiquement bas de permis de construire délivrés pour les nouvelles constructions, qui a chuté de 30 % en trois ans. Il en résulte une baisse de 16 % de l'offre de logements locatifs en 2024 (source : baromètre des loyers Dewaele). Il est nécessaire d'inverser cette tendance pour lutter contre la crise croissante du logement.

Le transfert de logements vers le marché locatif social n'est pas une solution

Le simple transfert de logements existants du marché locatif privé vers le marché locatif social n'offre donc pas de solution durable. Cela réduit l'offre de logements dans le segment inférieur du marché locatif privé et fait encore augmenter les prix dans ce segment. Les familles qui ne sont pas tout à fait éligibles à un logement social sont ainsi évincées et ne trouvent plus de logement adapté.

240 000 logements supplémentaires nécessaires

Au total, 240 000 logements supplémentaires seront nécessaires pour répondre à la croissance du nombre de ménages d'ici 2035. En outre, quelque 240 000 logements anciens et en mauvais état devront être remplacés. Les prix élevés sont notamment dus à la pénurie sur le marché immobilier, ainsi qu'aux prix des terrains, au coût des matériaux de construction et aux taxes élevées sur les nouvelles constructions.

Embuild Vlaanderen appelle le gouvernement flamand, les villes et les communes à agir

1. Accélérez les efforts visant à faciliter le logement social et à augmenter le nombre de logements sociaux disponibles et les systèmes connexes. Nous demandons qu'un modèle ouvert soit adopté, dans lequel les acteurs privés puissent également contribuer davantage qu'aujourd'hui au logement social et aux systèmes de location à loyer modéré.
2. Réalisez vite une révolution en matière de permis. Le gouvernement flamand a reçu 45 avis et 140 propositions de la Commission mixte des permis. Transformez-les rapidement en un programme d'action concret. Car aujourd'hui, les procédures d'octroi de permis, longues et incertaines, absorbent énormément de temps, d'argent et d'énergie.
3. Attaquez-vous aux restrictions locales. Trop de projets de construction de logements sont retardés ou abandonnés en raison de règles et de restrictions excessives. Les autorités locales doivent jouer un rôle proactif dans la désignation des sites de construction, en s'impliquant dans le processus.
4. Réduisez les droits d'enregistrement sur les terrains à 2 %. Les nouvelles constructions sont surtaxées. Plus de 40 % du coût d'un nouvel appartement ou d'une nouvelle maison est lié aux droits d'enregistrement, à la TVA et aux charges salariales. La réduction des droits d'enregistrement permettra de traiter l'achat d'une nouvelle construction de manière plus équitable par rapport à l'achat d'une maison existante (pour laquelle un droit d'enregistrement de 2 % s'applique déjà depuis le 1er janvier 2025).

Source : Embuild Flanders